房地产如何开票?下面是有关不同方面的问题和解答，希望对您有所帮助。
按照财税【2016】36号文件关于纳税义务时间的规定，纳税人提供建筑服务、租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。也就是说，文件并没有规定，房地产企业采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
当然，国家税务总局2016年第18号公告中规定， 房地产企业收到预收款一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
【资料图】
我们要注意，纳税义务时间指的是在那个时间有了纳税义务，需要申报纳税;而18号文件规定的是一种预缴增值税的情形，并不是说企业产生了纳税义务。从法理上来讲，是不一样的。(当然，从实操上来说，很多人觉得是一样的)从开具发票的角度来说，到了纳税义务时间，企业应该向客户开具发票;而预缴增值税时，并没有到纳税义务时间，不应该给客户开发票。
因此，从法理上来说，房地产开发企业收到预收款时开具收据就可以，而不用开具发票。但由于购房人向有关单位办理银行及公积金按揭贷款、办理抵押登记、缴纳契税、申请购房补贴时均需提供发票，在此背景下，房地产企业如何向客户开具发票出现了不同的做法：
1. 允许房地产开发企业在收到预收款时，向购房者开具增值税普通发票，在开具增值税普通发票时暂选择“零税率”开票，在发票备注栏单独备注“预收款”。(山东、湖北、黑龙江、江苏等)
2.房企向购房者开具增值税普通发票，税率填写3%的预征率，并按照预征率预缴税款，待正式交易完成时，对收取预收款时开具的增值税普通发票予以冲红，同时开具全额增值税发票，按照相关适用税率或征收率补征税款。(河南等)
3. 有些地方坚持房地产开发企业可在收到预收款时，向购房者开具收据。待购房交易正式完成后，购房者以收据向房地产开发企业换取增值税发票。(新疆、江西等)
国家税务总局公告2016年第53号《国家税务总局关于营改增试点若干征管问题的公告》(8月18日颁布)中规定：
(十一)增加6“未发生销售行为的不征税项目”，用于纳税人收取款项但未发生销售货物、应税劳务、服务、无形资产或不动产的情形。
“未发生销售行为的不征税项目”下设601 “预付卡销售和充值”、602“销售自行开发的房地产项目预收款”、603 “已申报缴纳营业税未开票补开票”。
使用“未发生销售行为的不征税项目”编码，发票税率栏应填写“不征税”，不得开具增值税专用发票。……
按照上述规定，房地产开发企业在收到预收款时，应该向购房者开具增值税普通发票，使用“未发生销售行为的不征税项目”编码，发票税率栏应填写“不征税”。
###2随着相关税法文件的陆续发布和大数据平台金三系统的运行，增值税发票的开具和使用越来越严格，由于房地产行业的特殊性，面对的客户基本上是个人，给个人开具发票需要更加谨慎。房地产开发企业销售自行开发商品房如何开具发票，各地没有文件明确规定，大家众说纷纭，根据相关政策和实务操作，针对以下三种情况做出分析，仅供参考。
一、已经缴纳营业税需要补开增值税发票
政策依据：(国家税务总局公告2017年第11号)七、纳税人2016年5月1日前发生的营业税涉税业务，需要补开发票的，可于2017年12月31日前开具增值税普通发票(税务总局另有规定的除外)。
发票开具：发票名称栏写“购房人姓名”;纳税人识别号栏写“个人身份证号”;地址、电话、开户行及账号栏可不填写;货物或应税劳务、服务名称栏写“房不动产名称及房屋产权证书号码”;若无规格型号可不填写;单位(填写面积单位)、数量(面积)、单价(面积单价);税率选择“603已申报缴纳营业税未开票补开票”;收款人、复核、开票人不能为同一个人。
温馨提示：备注栏需要注明“不动产的详细地址”、“已交营业税，完税凭证号码XXXX”字样，并将缴纳营业税的完税凭证留存备查。
二、收取预收款时开具增值税发票
政策依据：(国家税务总局2016年第53号)(十一)增加6“未发生销售行为的不征税项目”，用于纳税人收取款项但未发生销售货物、应税劳务、服务、无形资产或不动产的情形。
“未发生销售行为的不征税项目”下设601“预付卡销售和充值”、602“销售自行开发的房地产项目预收款”、603“已申报缴纳营业税未开票补开票”。
使用“未发生销售行为的不征税项目”编码，发票税率栏应填写“不征税”，不得开具增值税专用发票。
发票开具：发票名称栏写“购房人姓名”;纳税人识别号栏写“个人身份证号”;地址、电话、开户行及账号栏可不填写;货物或应税劳务、服务名称栏写“不动产名称及房屋产权证书号码”;规格型号、单位、数量、单价栏不能确定的可暂不填写;税率选择“602销售自行开发的房地产项目预收款”，收款人、复核、开票人不能为同一个人。
温馨提示：备注栏需要注明“预收款性质”、“不动产详细地址”和“商品房面积”。
三、正式销售商品房开具增值税发票
政策依据：(国家税务总局公告2016年第23号)四、增值税发票开具(四)销售不动产，纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，应在发票“货物或应税劳务、服务名称”栏填写不动产名称及房屋产权证书号码(无房屋产权证书的可不填写)，“单位”栏填写面积单位，备注栏注明不动产的详细地址。
发票开具：发票名称栏写“购房人姓名”;纳税人识别号栏写“个人身份证号”;地址、电话、开户行及账号栏可不填写;货物或应税劳务、服务名称栏写“房不动产名称及房屋产权证书号码”;若无规格型号可不填写;单位(填写面积单位)、数量(面积)、单价(面积单价);小规模纳税人税率选择3%、一般纳税人老项目简易计税税率选择5%、一般纳税人新项目一般计税税率选择11%;收款人、复核、开票人不能为同一个人。
###3问：房屋未交付之前预收的房款(包括定金等)如何缴纳增值税?预收房款如何开具发票?
答：《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条规定：增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为：纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天;先开具发票的，为开具发票的当天。收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期;未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。根据以上规定，房地产企业发生开发产品销售的应税行为后，收到款项时发生增值税纳税义务;没有收到款项的，在取得索取款项凭据时发生增值税纳税义务。所谓取得索取款项凭据是指合同约定付款的日期，未签订合同的，为不动产权属变更的当天;在前两种情况发生之前，先开发票的，开具发票的时间即发生增值税纳税义务。
《湖北省国税局“营改增”执行口径解答(第一辑)》规定：房地产公司销售不动产，以房地产公司将不动产交付给买受人的当天作为应税行为发生的时间。在具体交房时间的辨别上，以《商品房买卖合同》上约定的交房时间为准;若实际交房时间早于合同约定时间的，以实际交付时间为准。房地产开发企业的预收款，为不动产交付业主之前所收到的款项，但不含签订房地产销售合同之前所收取的诚意金、认筹金和订金等。也就是说在房屋未交付之前，预收房款不发生增值税纳税义务，但应当按照预收款的3%预缴增值税，预收款不包括诚意金、认筹金和订金等。
实际销售中，购买方支付预付的购房款时往往要求开具发票，在发票开具上，根据《国家税务总局关于营改增试点若干征管问题的公告》(国家税务总局公告2016年第53号)第九条第(十一)款规定，增加6“未发生销售行为的不征税项目”，用于纳税人收取款项但未发生销售货物、应税劳务、服务、无形资产或不动产的情形。“未发生销售行为的不征税项目”下设601“预付卡销售和充值”、602“销售自行开发的房地产项目预收款”、603“已申报缴纳营业税未开票补开票”。所以，房地产企业预收款开具未发生销售行为的不征税增值税普通发票，商品与服务税收类别选择“602-销售自行开发的房地产项目预收款”。
发生增值税纳税义务时，已开不征税增值税普通发票怎么处理?目前国家税务总局还没有政策明确。在具体实务中有以下几种操作方式：一是按销售额直接开增值税发票;二是按原来开具的按未发生销售行为的不征税增值税普通发票的方式，开红字发票后再重新开具按销售额开应税的增值税发票;三是已开票的部分不再开票，申报增值税时，该部分按不开票收入申报。具体操作需要以主管税务机关意见为准。在笔者看来，预收款所开具的发票相当于收据功能，应当不需要按照开具红字发票处理，应当在交房时直接开具正式发票。
湖北省规定：预收款在发票备注栏上列明合同约定面积、价格、房屋全价，同时注明“预收款，不作为产权交易凭据”。在开具发票次月申报期内，通过《增值税预缴税款表》进行申报，按照规定预缴增值税。预收款所开发票金额不在申报表附表(一) 中反映。在交房时，按所售不动产全款开具增值税发票。购房者需要增值税专用发票的，可按规定开具全额的增值税专用发票。
###4一、开具方式
增值税税制下，一般纳税人一律在机构所在地自行开票，小规模纳税人不能自行开具增值税发票的，可向不动产所在地主管地税机关申请代开。
二、发票类型
根据36号文附件一第五十三条的规定，向消费者个人销售不动产以及适用免征增值税的不动产销售行为，不得开具增值税专用发票，除此之外的其他情形，受让方要求开具专用发票的，转让方应按对方要求开具或者代开专用发票，受让方不需要提供任何证明文件。
三、具体要求
根据《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》(国家税务总局公告2016年第23号，以下简称23号公告)的规定，纳税人销售不动产，自行开具或者税务机关代开增值税发票时，应在发票「货物或应税劳务、服务名称」栏填写不动产名称及房屋产权证书号码(无房屋产权证书的可不填写)，「单位」栏填写面积单位，备注栏注明不动产的详细地址。
四、开票口径
23号公告规定，按照现行政策规定适用差额征税办法缴纳增值税，且不得全额开具增值税发票的(财政部、税务总局另有规定的除外)，纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，通过新系统中差额征税开票功能，录入含税销售额(或含税评估额)和扣除额，系统自动计算税额和不含税金额，备注栏自动打印「差额征税」字样，发票开具不应与其他应税行为混开。
各地税务机关对上述规定理解掌握不一。由于纳税人转让自购以外方式取得的不动产，选用简易计税方法的，适用差额征税办法缴纳增值税，有部分省市国税机关据此援引23号公告，认为纳税人上述业务适用差额开票功能。
笔者认为，23号公告对差额开票功能的适用有明确的限制条件，即现行政策规定不得全额开具增值税发票，而针对纳税人销售不动产这一业务现行政策并无不得全额开票的规定，因此应全额开票，受票方可凭专票记载的进项税额全额抵扣。
五、案例分析
A公司为一般纳税人，注册地位于北京市朝阳区，该公司在上海市静安区拥有一处不动产，该不动产系三年前购置，取得的发票上记载的购价为2000万元，A公司购置后即将该不动产对外出租，并采用成本模式进行后续计量。处置时，该不动产对应的「投资性房地产累计折旧」科目贷方余额300万元。
2016年9月，A公司决定将该不动产出售给B公司，选用简易计税方法计税，并已向主管国税机关履行计税方法备案手续。9月18日取得转让收入10000万元，同日向购买方开具增值税专用发票。不考虑该公司其他业务，以及该不动产处置业务除增值税及其附加税费之外的其他税费。
A公司税务处理：
1、2016年9月18日发生纳税义务，应在10月申报期向静安区主管地税机关预缴增值税，填报《增值税预缴税款表》，并取得完税凭证，根据《国家税务总局关于优化<外出经营活动税收管理证明>相关制度和办理程序的意见》(税总发〔2016〕106号)，转让异地不动产业务不适用外出经营活动税收管理相关制度规定，因此A公司就此业务不需要开具《外管证》及报验登记。
应预缴增值税=(10000-2000)÷(1+5%)×5%=380.95万元
应预缴城建税=380.95×7%=26.67万元
应预缴教育费附加=380.95×3%=11.43万元
应预缴地方教育费附加=380.95×2%=7.62万元
2、在增值税发票开具系统，选择5%的征收率，全额录入含税销售额10000万元，开具增值税专用发票金额9523.81万元，税额476.19万元。
3、10月申报期填报增值税申报表，附列资料(三)第5行第1列填写10000万元，第3、4、5列填写2000万元;附列资料(一)第9b行第1列填写10000万元，第2列填写476.19万元，第12列填写2000万元;附列资料(四)的第4行第2、3、4列填写380.95万元;主表第21行填写380.95万元，第28行填写380.95万元;第34行自动计算为零。
B公司取得A公司开具的增值税专用发票后，如以固定资产核算，进项税额476.19万元分两年抵扣;如以投资性房地产核算，进项税额476.19万元可自当期销项税额中抵扣。
六、进一步的讨论
从以上案例可以看出，A公司应纳税额为380.95万元，而向B公司开具的专票上记载的税额为476.19万元，二者之差源于该不动产当初的购价2000万元。
全额开票差额计税的直接后果是，选用简易计税方法计税的不动产销售方的增值税应纳税额，小于不动产的购买方可以抵扣的进项税额。这也是主张适用差额开票的理由之一。
从增值税的基本原理看，销售方的销项税额应该与购买方的进项税额一致，上述理由似乎成立。但笔者认为，作为一手房的不动产采用一般计税方法扣减土地成本后，其销项税额也不等于购买者可以抵扣的进项税额。这个差额实际上是国家给予的政策红利，对于销售方是增加的收入，对于购买方是增量的成本降低。
从更远的时间段看，一项不动产选用简易计税方法转让一次后，其受让方再次转让时，就不符合简易计税的条件，只能选用一般计税方法，而二手不动产选用一般计税方法是没有扣除项的。因此，这个政策红利同一项不动产只能享受一次。
我们作为纳税人，仿佛有受虐的倾向，对于不合理的政策一边发牢骚一边忍受，而对于政策红利却不敢坦然受之，要确认，确认，再确认，找依据，要文号，殊不知，没有相反的依据就是依据。