房地产开发间接费用的会计核算与税务处理

开发间接费组成企业开发成本的一项重要内容，《施工、房地产开发企业财务制度》（[1993]财预字第6号）规定：“开发间接费用是指企业所属直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。”“开发间接费”作为一级会计科目，主要核算房地产开发企业为多项目开发而发生的费用。这些费用虽也属于直接为房地产开发而发生的费用，但它不能确定其为某项开发产品所应负担，因而无法将它直接计入各项开发产品成本。所以，房地产企业发生的开发间接费用应先计入“开发间接费用”科目，然后按照适当分配标准，将它分配计入各项开发产品成本下的“开发成本——开发间接费”二级科目（期末该科目无余额）。直接为某项目开发发生的费用，如现场办公费、生活费等，直接计入各开发成本项目“开发成本——开发间接费”科目。只有一个开发项目而发生的开发间接费用，则直接计入“开发成本——开发间接费”科目。

开发间接费用的总分类核算在“开发间接费用”账户进行。企业所属各内部独立核算单位发生的各项开发间接费用，都要自“应付工资”、“应付福利费”、“累计折旧”、“递延资产”、“银行存款”、“周转房——周转房摊销”等账户的贷方转入“开发间接费用”账户的借方。

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举例：某房地产开发企业某内部独立核算单位在2008年5月份共发生开发间接费用41600元，各开发产品实际发生的直接成本如下：101商品房50000元；102商品房120000元；151出租房75000元；181周转房70000元；201配套设施80000元；301商品性土地125000元。合计直接成本520000元。由此计算开发间接费用的分配比例为41600÷520000＝8％，5月份各开发产品应分配的开发间接费：101商品房：50000×8％＝4000元；102商品房：120000元×8％＝9600元；151出租房：75000元×8％＝6000元；181周转房：70000元×8%＝5600元；201配套设施：80000元×8％＝6400元；301商品性土地：125000元×8％＝10000元。根据各开发产品成本分配的开发间接费计入各开发产品成本核算对象的“开发间接费”成本项目，并将它计入“开发成本”各二级账户的借方和“开发间接费用”账户的贷方，具体会计分录为：

借：开发成本——房屋开发成本 　　25200

开发成本——配套设施开发成本 　6400

开发成本——商品性土地开发成本 10000

贷：开发间接费用 　　　　　　　　41600

房地产开发企业所发生的开发间接费用如何归集，以及开发间接费用如何分摊，不仅直接影响到企业所得税的汇算清缴，同时还影响到土地增值税清算。

允许税前扣除的开发间接费用组成内容：

根据《土地增值税暂行条例》第七条规定：“开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。”由此可见，土地增值税中的开发间接费用，与当时房地产开发企业会计核算中“开发间接费用”的组成内容是完全一致的。而《国家税务总局关于印发（房地产开发经营业务企业所得税处理办法）的通知》（国税发[2009]31号）规定：“开发间接费用指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。”从土地增值税与企业所得税各自对开发间接费用的表述来看，土地增值税中的开发间接费用并未包括企业所得税中列举的工程管理费，以及项目营销设施建造费。虽然土地增值税开发费用中并未列举“工程管理费”，但在计算土地增值税时应当允许扣除；对房地产企业单独修建的售楼部、样板房等营销设施费，在土地增值税上应分不同情况分别处理：

一是房地产企业在开发小区内、主体外修建临时性建筑物作为售楼部、样板房的，其发生的设计、建造、装修等费用，应计入房地产销售费用扣除。售楼部、样板房内的资产，如空调、电视机等资产性购置支出不得在销售费用中列支。

二是房地产企业在主体内修建临时售楼部、样板房的，其发生的设计、建造、装修等费用，建成后有偿转让的，应计算收入并准予扣除。三是房地产企业利用规划配套设施（如：会所、物业管理用房），发生的售楼部、样板房的设计、建造、装修等费用，按以下原则处理：（1）建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除。（2）建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除。（3）建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

借款费用是组成开发期间的一项重要费用，但在房地产企业财务制度、土地增值税以及企业所得税列举的“开发间接费用”中均未列举“借款费用”这一项，是否意味着开发间接费用就不包括“借款费用”？现行《企业会计准则第17号——借款费用》规定：企业发生的借款费用（含专门借款和一般借款费用），可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或生产的，应当予以资本化。所称的“符合资本化条件的资产”是指，“需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产”。房地产开发企业所开发的商品房，一般都要经过相当长的时间，所以，现行企业会计制度对房地产开发企业借款费用应当予以资本化。又因为借款费用是为多项目开发而发生的费用，所以，在会计处理上，开发期间发生的借款费用，在现行会计处理上应作为开发间接费用核算。

另据《企业所得税法实施条例》第三十七条的规定，企业在生产经营活动中发生的合理的不需要资本化的借款费用，准予扣除；企业为购置、建造固定资产、无形资产和经过12个月以上的建造，才能达到预定可销售状态的存货发生借款的，在有关资产购置、建造期间发生的合理的借款费用，应当作为资本性支出计入有关资产的成本，并依照规定扣除。由此可见，企业所得税法与企业会计准则，对借款费用资本化的规定上是一致的。虽然国税发[2009]31号文件列举的开发间接费用中并未包括借款费用，但并不意味着借款费用就不应当计入开发间接费，因为列举的是开发间接费用，仅是其中的主要内容，而并未穷尽所有。

利息支出在土地增值税扣除上，根据《土地增值税暂行条例实施细则》第七条第三款的规定，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊，并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额；凡不能提供金融机构证明的，利息不单独扣除，财务费用的扣除按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本的5％以内计算扣除。对不能提供金融机构证明的以及对全部使用自有资金，没有发生利息支出的，根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）的规定，其房地产开发费用同样可以按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5％以内计算扣除。也就是说，对计入开发间接费用中的利息支出土地增值税前的扣除应当区分两种情况：一是据实扣除。但向金融机构借款的利息支出不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额，对超过部分的利息支出应当调整；二是按比例扣除。由于按利息支出是按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本的5％以内计算扣除，所以，应当将计入“开发间接费用”的利息支出全部剔除。

除利息支出外的借款费用，根据现行企业会计准则的规定，也应当予以资本化。而在原会计制度中，企业对外借款发生的借款费用应当计入“财务费用”科目，而土地增值税只是对“财务费用”科目中的利息支出允许依法据实扣除或按统一比例扣除，相应对除利息支出外的借款费用是不允许扣除的。这是因为：土地增值税立法时，是以原有会计制度为基础，而借款费用予以资本化是后期会计政策的调整，而会计政策的调整并非意味着土地增值税政策也同时调整。另据《国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第八条第二款的规定，对于超过贷款期限的利息部分以及加罚的利息不允许土地增值税前扣除。

借款费用在企业所得税扣除上，根据《企业所得税法实施条例》第三十八条的规定，企业在生产经营活动中发生的下列利息支出，准予扣除：（一）非金融企业向金融企业借款的利息支出、金融企业的各项存款利息支出和同业拆借利息支出、企业经批准发行债券的利息支出；（二）非金融企业向非金融企业借款的利息支出，不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分。从该规定中可以看出：房地产开发企业向金融企业借款的利息支出的税前扣除是一致的，唯一不同之处在于，房地产开发企业向非金融企业借款的利息支出，不论是否超过金融企业同期同类贷款利率，会计规定按实际支付的利息予以资本化，而企业所得税规定，不超过按照金融企业同期同类贷款利率（包括基准利率和浮动利率）计算的数额的部分方可税前扣除。对利息支付外发生的借款费用允许据实扣除。但在计算土地增值税时，对于超过贷款期限的利息部分、加罚的利息以及利息支付外的借款费用均不允许扣除。