不动产如何开票?以下是不动产如何开票等等的介绍，希望可以为大家提供参考。
(资料图片仅供参考)
问题内容：房地产的不动产发票该如何开?
回答内容：
一.发票开具方式
依据不动产出售方的收款方式不同，发票开具方式区分为：
(一)收款人分次收款的，即时开具发票，并在发票的“款项性质”栏目中注明款项性质;结算尾款时，只开具一份尾款金额的发票，并在发票的“备注”栏中注明：各项不动产的建筑面积、单价、购房款总额和其他款项的名称、金额。不动产买受人持所有的购房发票向产权交易中心办理产权手续。
(二)收款人一次性收款的，即时开具发票，并在发票的“款项性质”中注明款项性质，该份发票中应载明该不动产购房款总额和其他款项名称、金额等内容，开票人应对“建筑面积”“单价”、“金额”等如实填写。不动产买受人凭该份发票向产权交易中心办理产权手续。
二.发票内容填写
(一)“不动产项目编号”栏目。
(二)“建筑面积”、“套内面积”、“单价”栏目。根据《国家税务总局关于使用新版不动产销售统一发票和新版建筑业统一发票有关问题的通知》(国税发〔2006〕173号)第一条第(三)款第(5)点“金额=面积×单价”的规定，当收款人收取的款项金额与面积和单价形成勾稽关系时，应如实填写;无法形成勾稽关系时，可暂不填写。
###2一、开具方式
增值税税制下，一般纳税人一律在机构所在地自行开票，小规模纳税人不能自行开具增值税发票的，可向不动产所在地主管地税机关申请代开。
二、发票类型
根据36号文附件一第五十三条的规定，向消费者个人销售不动产以及适用免征增值税的不动产销售行为，不得开具增值税专用发票，除此之外的其他情形，受让方要求开具专用发票的，转让方应按对方要求开具或者代开专用发票，受让方不需要提供任何证明文件。
三、具体要求
根据《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》(国家税务总局公告2016年第23号，以下简称23号公告)的规定，纳税人销售不动产，自行开具或者税务机关代开增值税发票时，应在发票「货物或应税劳务、服务名称」栏填写不动产名称及房屋产权证书号码(无房屋产权证书的可不填写)，「单位」栏填写面积单位，备注栏注明不动产的详细地址。
四、开票口径
23号公告规定，按照现行政策规定适用差额征税办法缴纳增值税，且不得全额开具增值税发票的(财政部、税务总局另有规定的除外)，纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，通过新系统中差额征税开票功能，录入含税销售额(或含税评估额)和扣除额，系统自动计算税额和不含税金额，备注栏自动打印「差额征税」字样，发票开具不应与其他应税行为混开。
各地税务机关对上述规定理解掌握不一。由于纳税人转让自购以外方式取得的不动产，选用简易计税方法的，适用差额征税办法缴纳增值税，有部分省市国税机关据此援引23号公告，认为纳税人上述业务适用差额开票功能。
23号公告对差额开票功能的适用有明确的限制条件，即现行政策规定不得全额开具增值税发票，而针对纳税人销售不动产这一业务现行政策并无不得全额开票的规定，因此应全额开票，受票方可凭专票记载的进项税额全额抵扣。
###3关于房地产开发企业预收款范围及如何开票申报问题，参考河北省国家税务局关于全面推开营改增有关政策问题的解答(之二)，预收款包括分期取得的预收款(首付+按揭+尾款)、全款取得的预收款。定金属于预收款;诚意金、认筹金和订金不属于预收款。
房地产开发企业收到预收款时，未达到纳税义务发生时间，不开具发票，应按照销售额的3%预缴增值税，填报《增值税预缴税款表》。
根据《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条规定，只有建筑企业和提供租赁服务，纳税义务发生时间为收到预收款的当天，收到预收款的当天不是房地产企业销售不动产的纳税义务发生时间，而此前《营业税暂行条例实施细则》规定，销售不动产收到预收款的纳税义务发生时间为收到预收款的当天。可见销售不动产的增值税纳税义务发生时间比较营业税纳税义务发生时间，政策发生了重大变化。
财政部和国家税务总局之所以这样规定，是因为房地产开发企业采取预售制度，在收到预收款时，大部分进项税额尚未取得，如果规定收到预收款就要全额按照11%计提销项税，可能会发生进项和销项不匹配的“错配”问题，导致房地产开发企业一方面缴纳了大量税款，另一方面大量的留抵税额得不到抵扣。为了解决这个问题，《营业税改征增值税试点实施办法》将销售不动产的纳税义务发生时间后移，收到预收款的当天不再是销售不动产的纳税义务发生时间。同时，为了保证财政收入的均衡入库，又规定了对预收款按照3%预征税款的配套政策。
例如:房地产公司2016年8月收到1000万元预收款时，不开具增值税发票，无需在《增值税纳税申报表》第1行 “按适用税率计税销售额”中填报，应按照销售额的3%预缴增值税，填报《增值税预缴税款表》。
###4房地产开发企业在收到预收款时，可以向购房者开具增值税普通发 票，在开具增值税普通发票时暂选择“零税率”开票，金额为实际收到的预收款。在发票备注栏上列明合同约定面积、价格、房屋全价，同时注明“预收款，不作为产权交易凭据”。在开具发 票次月申报期内，通过《增值税预缴税款表》进行申报，按照规定预缴增值税。预收款所开发 票金额不在申报表附表(一)中反映。
在交房时，按所售不动产全款开具增值税发 票，按规定申报纳税。
国家税务总局《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告(国家税务总局公告2016年第18号)：
第十条 一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
第十一条 应预缴税款按照以下公式计算：
应预缴税款=预收款÷(1+适用税率或征收率)×3%
适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算;适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。
比如，房地产开发老项目，选择简易计税办法预收100万元预售款，应预交增值税：
100÷(1+5%)×3%=2.857万元
如果是2016年5月1日及以后开工的新项目，则预交增值税：
100÷(1+11%)×3%=2.7027万元。